Immobilien Crowdinvesting – rechtliche Perspektive

Crowdinvestments im Immobilienbereich erfolgen meistens wie folgt: Ein Bauträger hat einen Eigenkapitalbedarf, der sich aus der Anforderung an eine Eigenkapitalquote für die Fremdfinanzierung durch die Bank ergibt. Traditionell wenden sich Bauträger in solchen Fällen an private Vermögensverwalter, um den Kapitalbedarf zu decken. Dank recht attraktiver Verzinsungen, erweist sich diese Methodik als ertragreicher Geschäftszweig für institutionelle Anleger und sogenannte Family Offices.
Crowdinvesting stellt eine alternative Finanzierungsquelle zu institutionellen Investoren dar. Über Plattformen wie Zinsbaustein oder Exporo können sich Privatanleger mit kleineren Beträgen bis zu 10.000 Euro an einem Projekt beteiligen.

 

Mezzanine-Kapital

Eine klassische Kategorisierung des Crowdinvestments in Fremd- oder Eigenkapital ist nicht eindeutig möglich. Genau genommen handelt es sich aus der Perspektive des Kapitalnehmers betrachtet um Mezzanine-Kapital. Der Begriff beschreibt eine besondere Form der Finanzierung, bei der Rechte und Pflichten aus Eigen- und Fremdkapital vermischt werden. Meistens wird Mezzanine-Kapital handelsrechtlich als Eigenkapital bilanziert, ohne dem Kapitalgeber Stimmrechte zu geben. Der Begriff steht allerdings für eine Sammlung unterschiedlicher Finanzierungsformen mit ähnlichen Charakterzügen. Im Bereich Crowdinvesting und Immobilien wird hauptsächlich das Nachrangdarlehen als Vertragskonstrukt eingesetzt.

Was ist ein Nachrangdarlehen?

Ein Nachrangdarlehen ist ein Finanzierungsinstrument mit Mezzanine-Charakter. Rechtlich enthält es die klassischen Rückzahlungsverbindlichkeiten eines jeden Darlehens gem. §488 Abs. 1 BGB. Nachrangig bedeutet in diesem Zusammenhang, dass im Falle einer Liquidation oder Insolvenz eines Bauprojektes die Rückzahlungsverpflichtungen des Nachrangdarlehens dem Fremdkapital nachrangig, dem Eigenkapital jedoch vorrangig gegenüberstehen.

Die Eigenschaft der Nachrangigkeit wird in der vertraglichen Individualabrede nach §305 Abs. 1 Satz 3 BGB vereinbart. Ein Nachrangdarlehen basiert rechtlich somit auf der zivilrechtlichen Vertragsfreiheit im deutschen Recht. Erst seit der Erschaffung des Kleinanlegerschutzgesetzes im Jahr 2015, unterliegen die Nachrangdarlehen im Crowdinvesting aufsichtsrechtlichen Anforderungen.

 

Auswirkungen des Kleinanlegerschutzgesetzes

Das Kleinanlegerschutzgesetz wurde 2015 verabschiedet, um den grauen Kapitalmarkt zu regulieren. Damit wurden das partiarische Darlehen und Nachrangdarlehen erstmals im Vermögensanlagengesetz erfasst.

Die folgenden gesetzlichen Änderungen hat das Kleinanlegerschutzgesetz mit sich gebracht:

1. Befreiung von der Prospektpflicht

Nach §2a des Vermögenanlagengesetzes (VermAnlG) können Schwarmfinanzierungen von der Prospektpflicht ausgenommen werden, wenn der Gesamtwert der Anlage 2,5 Mio. Euro nicht übersteigt.

2. Höchstgrenze von 10.000 Euro pro Investment

Privatinvestoren dürfen pro Investment keinen höheren Betrag als maximal 10.000 Euro investieren. Für jede Summe über 1.000 Euro muss der Anleger online bestätigen, dass er 100.000 Euro Kapital zur Verfügung hat, oder dass seine Geldanlage nicht mehr als zwei Netto-Monatsgehälter übersteigt.

Ausnahme: Über eine Kapitalgesellschaft können beliebig hohe Geldsummen angelegt werden.

3. Mindestlaufzeit

Vermögensanlagen, die unter der Prospektpflicht liegen, haben eine Mindestlaufzeit von 24 Monaten. Da die Crowdinvesting Projekte bisher meistens unter der Volumengrenze von 2,5 Mio. Euro liegen, entfällt die Prospektpflicht und somit die Mindestlaufzeit. Die Crowdinvesting Anbieter nehmen dies zum Vorteil, da kurläufige Investitionsanlagen sehr beliebt sind.

4. Widerrufsrecht

Jede Geldanlage über eine Crowdinvesting Plattform kann innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss widerrufen werden.

 

Projektträger

Die Emittenten von Crowdinvesting Kapitalanlagen sind von der Erlaubnispflicht nach dem Kreditwesengesetz freigestellt, da sie kein Einlagengeschäft betreiben. Ein Einlagengeschäfte liegt nur dann vor, wenn fremde Gelder mit einem unbedingten Rückzahlungsanspruch angenommen werden. Beim Crowdinvesting hingegen besteht kein unbedingter Rückzahlungsanspruch, vor allem nicht, wenn Gelder über ein Nachrangdarlehen empfangen werden.

 

Crowdinvesting Plattformen

Die digitalen Crowdinvesting Anbieter treten im Rahmen der Kapitalanlage als Finanzanalgenvermittler gemäß  § 34 f. Abs. 1 GewO auf. Diese übergeordnete Rolle mündet in zahlreichen potenziellen rechtlichen Pflichten, die im Folgenden analysiert werden.

Prospekt- und Informationspflicht

Für die Vermittlung von Vermögensanlagen oder Wertpapieren ist nach dem Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) und dem Wertpapierprospektgesetz eine Prospektpflicht vorgesehen. Grundsätzlich sind Emittenten von Kapitalanlagen nach dem Vermögensanlagengesetz dazu verpflichtet, den potentiellen Investoren ein Vermögensanlageninformationsblatt (VIB) sowie ein Vermögensanlagenverkaufsprospekt auszuhändigen.

Vermögensanlageninformationsblatt: Nach §1 Abs. 2 VermAnlG ist ein VIB zu erstellen, wenn die Crowdinvesting-Plattform Beteiligungen in Form eines Nachrangdarlehen (§ 1 Abs. 2 Nr. 4 VermAnlG), eines patriarischen Darlehen (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 VermAnlG) oder sonstigen relevanten Anlageformen (§ 1 Abs. 2 Nr. 7 VermAnlG) vermittelt werden.
Vermögensanlagenverkaufsprospekt: Für die Crowdinvesting Branche wurde eine Ausnahme nach §2a VermAnlG verabschiedet, die die Crowdinvesting Plattformen von der Propspektpflicht nach § 6 VermAnlG entbindet. Um diese Regelung in Anspruch nehmen zu können, dürfen die einzelnen Investitonsprojekte nicht über 2,5 Mio. Euro liegen.

Erlaubnispflichten

Für die Vermittlung von Geldanlagen über Internetplattformen gibt es von dem Geschäftsmodell abhängige Erlaubnispflichten, die die Crowdinvesting Anbieter beachten müssen. Dabei ist das rechtliche Verhältnis gegenüber dem Anleger und dem Emittenten ausschlaggebend. Beim Crowdinvesting handelt es sich gemäß § 1 Abs. 1a Satz Nr. 2 KWG um Anlagenvermittlung, da die Anbieter eine elektronische Plattform bieten, die die Willenserklärung zur Geldanlage elektronisch übermittelt.

Eine ausführliche Übersicht und Erklärung aller möglichen Finanzgeschäfte findet sich in unserem Glossar.

 

Rechtliche Verbindlichkeiten bei Insolvenz

Im Falle einer Insolvenz greifen die individuell abgesprochenen Vereinbarungen aus dem Darlehensvertrag. Da das Nachrangdarlehen mit einem qualifizierten Rangrücktritt versehen ist, werden die Gläubiger nachrangig gegenüber den Fremdkapitalgebern behandelt. Es besteht zwar keine Nachschusspflicht für Anleger, aber Sie tragen das Risiko, das gesamte investierte Kapital zu verlieren.

 

Fazit

Die Crowdinvesting-Branche steht erst noch am Anfang. Ob die derzeitigen gesetzlichen Regelungen ausreichend und allumfassend sind wird sich noch in Zukunft zeigen. Die derzeitige Regelungen des Nachrangdaralehens ermöglichen den Plattformen vorerst die Geschäfte einigermaßen einfach abzuwickeln und gibt den Privatanlegern neue Investitionsmöglichkeiten. Wie hoch das Risiko genau ist, hängt letztendlich von den einzelnen Projekten ab und ist somit schwierig zu generalisieren. Einige Anbieter engagieren sich für neue Regelungen für die Branche. So fordert zum Beispiel Bergfürst, dass der Markt sich mehr selbst regulieren müsste und insbesondere die Projekt- und Investitionsgrenzen erweitert werden sollten. Ob dies tatsächlich im Interesse des Anlegerschutzes steht, muss von den zuständigen Experten bei der BaFin geprüft werden. Anleger sollten sich jedoch genau über das Crowdinvesting Konstrukt informieren und jedes Projekt individuell akribisch prüfen bevor sie ihr Geld mit der Hoffnung auf eine attraktive Rendite investieren. Das Totalausfallrisiko ist schließlich potentiell bei jedem Projekt gegeben.

 

Disclaimer: Crowdinvesting.de nimmt keine Finanz- oder Rechtsberatung vor und haftet nicht für etwaige Fehleinschätzungen, da die Inhalte auf subjektiven Meinungen beruhen.

Als weiterführende Informationsquelle eignet sich unter anderem auch die Webseite der Bundesanstalt für Finanzaufsicht (BaFin).